今年以来，城市更新成为城市建设领域的主旋律，全国各地实施城市更新行动的步伐也在不断加速。城市更新行动包含了一系列的惠民工程，其中旧改作为城市更新行动中的重要组成部分，发挥着举足轻重的作用。

　　今年8月10日，住房和城乡建设部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中提到，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。可以看到，大拆大建的城市发展模式成为过去式，旧改将成为城市发展的重要抓手和核心发力点，在城市更新过程中扮演着重要角色。

　　“老龄化”社区 急需长效服务机制

　　旧改不只是简单的翻新，更要面临多重挑战。一方面是由于社区建成时间较长，外在环境的各种“脏乱差”不尽人意，配套设施缺失或老化问题突出；另一方面是老旧小区中老年人居多，缺乏社区自治的精力和条件，难以维持良好的生活环境、氛围。社区“老龄化”、居住人群“老龄化”，成为旧改过程中不可忽略的问题。

　　在重庆九龙坡区的谢家湾街道，有体量巨大的老旧小区，目前无物业管理的老旧小区面积约110.88万平方米，共1.8万余户，涉及13个社区。这些社区以70年代、80年代、90年代的建筑为主，长期缺乏管养，居住人群年龄结构偏大，急需长效服务机制。

谢家湾街道的新与旧

　　10月19日上午，谢家湾街道正式引入老旧小区物业服务，试点市场模式的专业化管理。在这次试点中，谢家湾街道以龙腾大道为界，分南北两个片区进行试点。其中与渝中区接攘的北区，涉及7个社区、总计面积59.26万方，与碧桂园服务进行试点合作。从11月以来，谢家湾北区的老旧小区在碧桂园服务的运营下，正悄然焕发生机。

　　业务遍及370个城市 打造旧改标杆项目

　　碧桂园服务创立于1992年，涵盖住宅、商业物业、写字楼、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态，经过29年的稳健发展，已遍及中国31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的370个城市以及海外城市，物业服务综合实力处于领先位置。2021年年底，碧桂园服务将重庆市九龙坡区谢家湾街道项目，列入集团规划打造的老旧小区标杆项目中。

　　为了做好标杆项目，碧桂园服务在谢家湾街道北区将党建引领作为指引方向，将政府“三个一点”的工作要求作为行动核心，运行红色大物业的运营模式，力图改善老旧小区“一年改，三年旧，五年坏”的恶性循环。

　　碧桂园服务进驻一个多月的时间里，从急迫的问题入手，开展了一场全方位的清洁工作，对陈年的卫生死角、公告栏广告等进行清洁、整理，针对绿化缺失及破损的部分，进行了填补，给居民营造了良好的生活环境。与此同时，为了增进邻里情，碧桂园服务在一个月内开展了10场社区活动，接待1000余户居民。另外碧桂园服务还主动为社区居民提供温馨服务，帮助困难群体。有了碧桂园服务的进入，谢家湾北区的老旧社区有了“大管家”，摆脱了“无人管”的困局，走向新局面。

碧桂园服务补种的小区绿化

　　“四红六策”焕新 促进老旧小区长效服务落地

　　值得一提的是，红色大物业的运营模式作为社区有机更新的重要方式，包括“四红六策”。“四红”即暖心红——精细化物业服务、智慧红——数字化社区治理、颐养红——幸福生活服务、乐享红——邻里互荣共享。“六策”即推行成片管理规模化、街区作业机械化、网格管理集约化、社区服务数字化、生活服务平台化、社区资源增值化等六大创新举措，进一步促进老旧社区长效治理。

　　红色大物业运营模式的实施并不能一蹴而就，需要循序渐进。碧桂园服务希望通过社区党组织建设、党群共建工作推进、楼长制度推进及志愿者服务体系的监理，最终实现人人参与、人人尽力、人人共享的新型社区。为了更好将党建引领作为指引方向，碧桂园服务计划在谢家湾街道建立红色物业服务中心，包括1个中心、4个流动站，搭建物业服务、环境服务、秩序服务、工程服务等管理体系，全方位提升老旧小区品质。

　　另外，碧桂园服务计划分年逐步推动“六策”落地，通过实现规模化效应、降低服务成本、提高经营效益、提升管理效率、提升集约化水平、多类物业业态整合运营等，扎实建立长效管理机制，推动老旧社区的“长治久新”。

　　据相关人士透露，2022年谢家湾街道将逐步对老旧小区实施品质提升工作。随着硬件部分的焕新，届时碧桂园服务红色大物业将进一步发挥实效。据悉，碧桂园服务将积极争取相关部门支持，实现更高品质的长效经营，如规划将现有农贸市场打造成“网红”集装箱菜市场、合理利用辖区内的废弃房屋增设便民小店、采用“立体+平面”的方式布置规范车辆随意停放的现象。总之，碧桂园服务希望建立健全长效管理机制，让老旧小区“经得起看”又“经得起住”。

　　结合“老龄化”特点 关怀无微不至

　　居住人群“老龄化”也是老旧社区服务的重中之重。谢家湾街道老旧小区居住人群多为国企老职工，租赁人员也以中龄居多，加上新落户人口较少，人口“老龄化”问题十分突出。以袁家岗社区为例，80岁以上老年人占三成，中老年人成为主要的服务对象。

　　为了改善老年人的养老生活，碧桂园服务将通过一系列平台搭建及服务措施，让社区中老年人实现“老有所乐”、“老有所学”、“老有所为”和“老有所依”。碧桂园服务计划通过政企合作、整合平台资源，为居家老年人提供专业的服务，让居家养老更舒适。此外，碧桂园服务还计划将物业服务运用到养老服务中，通过组织中老年社区活动、定期组织老人关怀及老龄困难户帮扶、为老年业主提供配送到家服务、改善居住内外部环境等多个层面的贴心服务，让居家养老更安心。

　　对于碧桂园服务近期的工作成果，谢家湾街道相关负责人表示很满意，也期待碧桂园服务在将来做出更好的成绩。据碧桂园服务谢家湾街道项目相关负责人透露，未来，碧桂园服务将进一步促进老旧社区长效治理，整合集团内的各类资源，通过重新打造、焕新环境空间，提升经营活力。作为中国新型城市公共服务探行者，碧桂园服务一直致力于践行红色大物业模式，以党建为引领，强化服务为抓手，全面提升居民的获得感、幸福感、安全感。（文/图 彭会）