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苗骏:向龙湖学习金融运作

2017-07-14 16:25:59 | 来源:重庆晨报 | 编辑:刘诗扬 | 责编:石丽敏

  原标题:苗骏:向龙湖学习金融运作 苗骏从地产转行做基金,在龙湖的工作经历让他认识到,超强的融资能力是企业核心竞争力的重要因素

【财经渝企图文】苗骏:向龙湖学习金融运作

重庆顺势创行股权投资基金管理有限公司董事长苗骏

  苗骏很感念在龙湖的工作经历。他说自己研究发现,龙湖的核心竞争力,除了创业者的个人能力、薪酬体系、团队建设、企业文化外,还有一个最重要的因素——企业的融资能力,而这个因素往往被外界忽略。

  基于对龙湖的深入研究,苗骏开始向金融领域进行深入探索。

  苗骏仍然习惯于一边讲解,一边在黑板上演算——过去算的是容积率、开盘价,而现在算的是投资回报率、资金周转率、市盈率。

  被忽视的龙湖融资能力

  1990年大学毕业后,苗骏进入国有建筑公司从事项目管理。其中外经贸大厦、国际公司大楼就是苗骏当年参与建设的项目。

  重庆直辖后,民营地产行业逐渐兴盛,苗骏离开国企,开始下海承接一些工程建设。2003年,他进入龙湖地产,在重庆的几个项目担任总经理。此后几年,相继开发了“龙湖·蓝湖郡”、“龙湖·好望山”、“龙湖·观山水”、“龙湖·郦江”等几个代表性楼盘。

  随着龙湖在全国地产市场的飞速扩张,商界开始从各个角度研究“龙湖秘密”,而作为实际操盘手的苗骏,对这个问题更有着切身体会。

  苗骏认为,龙湖成功的关键点很多,比如老板对于公司的强力管控,中层的精细化生产能力……但龙湖多元化的融资渠道却容易被企业界忽视。

  苗骏开发龙湖·郦江时,公司引入了荷兰国际集团(ING)。最初,龙湖·郦江打算以每平方米5200元的价格开盘,但由于运作成功,最后实际销售价格超过了7000元。这个项目最终让ING获得了40%的收益,远远高于其投资预期。

  除了银行贷款、和基金合作开发项目,龙湖融资渠道还包括与信托公司合作开发西城天街、境外上市、发行企业债……苗骏才恍然大悟:对于资本市场超强的运作能力,是龙湖能够异军突起的一大核心要素。当大部分房地产公司的融资渠道只有银行时,龙湖的资金通道已经多达七八个了。

  从地产商转型做私募基金

  2007年,时年38岁的苗骏离开龙湖,开始自己创业。

  苗骏首先要解决的就是第一桶金的问题。苗骏南下贵州,参与了当地的经济适用房项目,只花了不到50万元的项目费用,最终以400%的回报率转让给湖南的一家地产开发商,这让苗骏解决了最初的资金瓶颈。

  2010年后,民营资金开始涌入资本市场,苗骏注册成立了顺势基金,将创业方向锁定在私募基金行业。基金项目的年回报虽远远低于小贷、担保,但运作流程规范,风险可控。

  2014年,顺势基金率先与重庆兴农资产经营管理有限公司、重庆开乾投资集团,共同出资设立混合所有制企业——重庆兴农股权投资基金管理有限公司;与对外经贸集团共同出资设立混合所有制企业——重庆道同股权投资基金管理有限公司。

  同时,顺势基金与各个区县在基础设施建设方面展开合作,推出了华信基金、鸿业基金、农和基金等多只基金。

  2015年后,基金的投资价值进一步清晰。此时顺势基金已参与设立或投资管理了16只基金,基金总规模超过20亿元。在投资业绩方面,成功退出了8只基金,规模达到10亿元。

  ■对话

  价值都是管控出来的

  重庆晨报:龙湖那一段职业经历对你影响大吗?

  苗骏:在龙湖工作,可以分享的经验很多,比如加班早已成为一种企业文化。龙湖的精细化管理,对于资源、资金的精准把控,都是其做大的核心要素。离开龙湖的员工,大多都会感念这家公司的优秀,这是非常难得的。

  重庆晨报:目前基金行业情况如何?

  苗骏:前年,重庆还有200多家私募基金,去年年底关闭了一部分,另外监管部门也在不断收紧。我们在2015年开始赢利,去年收入3700万元,今年预计将超过6000万元。

  重庆晨报:经济下行,有价值的项目会不会越来越少?

  苗骏:这个问题应该分几个层次来看。首先,任何行业、任何领域都有优秀的企业和项目。其次,目前一些新兴领域已开始不断涌现出优质项目,我们已开始在新能源汽车空调方面有所布局。第三是价值管控。资金进入只是一个项目的开始,而好的项目是管理出来的,所以我们坚持向项目派驻人员进行监管。我们有优秀的管理团队,大家一天的工作强度差不多是14个小时。

  重庆晨报:现在回头看,六七年前说服资金投向收益率并不太高的私募基金理财产品并不容易。

  苗骏:客观上说,大部分民营企业都缺少资金,这个资金的进入应该是为企业“输血”、“造血”,而不是“抽血”。这个道理,融资方和投资人都懂,但真正能够坚持实施下来的并不多。

  资本市场需要在安全和收益之间寻求一个平衡点,在经济下行中,我们作为基金管理人,管理的重点首先在于资金的安全。目前,我们退出的基金保持了合理的回报,给投资人没有亏损过一分钱、没耽误过一分钟。

  重庆晨报:顺势的下一个“势”在哪里?

  苗骏:除现有基金业务外,我们计划与券商合作,为政府平台和优质企业提供发债服务。另外,我们在投资的产业园区内部,进行实体项目的股权投资和债权投资。(记者 仇峥)

 

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